房企转型：一场集体自觉的自我救赎

9月25日，一线头部房企碧桂园传出消息：“五年内招聘上万名机器人专家、在各大高校广为招人”。消息接踵而至，碧桂园准备在机器人领域做出大动作，态度很坚决。今年 6月，碧桂园还确定投资第三代杂交水稻的研究和发展，踏上了乡村振兴、现代农业的列车。

  在8月底举行的足球亚冠四分之一决赛开幕战，“恒驰”标识首次出现在恒大队服的胸口。这是恒大集团新能源汽车的品牌名称。自恒大自宣布造车以来，不到一年时间，就以闪电速度完成了整车研发制造、动力总成、动力电池、充电以及汽车销售的全产业链布局。恒大跨界速度与实力可见一斑。

在今年6月份的万科股东大会上，郁亮更是语出惊人：“十年后万科不再是地产公司”，“计划把各地公司里，带地产字样的名字都给拿掉”。

与万科一样拿掉名字里“地产”字样的大房企还有很多。保利地产变成了保利发展，龙湖地产变成了龙湖集团，合景泰富地产变成了合景泰富集团，时代地产变成了时代中国，朗诗绿色地产变成了朗诗绿色集团，中天地产摇身一变成了中天金融。

大家虽然对房价还有分歧，但对房地产行业已有了基本的共识：房地产开发的黄金时代已经结束，不管未来是白银时代还是青铜时代，房地产企业都必须转型。坚守传统房地产开发，一条路走到黑，必是死路一条。

当下，房地产巨头已经在跑步转型，熙熙攘攘，如火如荼。目前行业TOP 30房企，已找不到纯地产开发定位的企业。

现在早已是后开发的时代了。

“房企转型”，并不是2019当下的新话题，每到一个房地产下行周期，行业面临下行压力的时候，“房企转型”便会悄然提上桌面。

2013-2015的时候，房企转型还是一个“性感”的话题。那时，在市场下行的大背景下，许多拥有现金优势的房企走上了多元化转型之路。如从传统房地产开发业务向电影院线、体育、医疗健康等板块转型；从传统房地产延伸向能源、相关贸易、汽车业务等板块；从以房地产开发经营为主，向加以房地产金融和社区消费服务为翼转型等等。

2016-2018年， 房地产上行，房企的主业重新焕发光彩，企业库存重获“变废为宝”的机会，“转型”已不再迫切。

2018年至今，受政策和行业发展影响，转型话题又重回市场视野，甚嚣尘上。但全然不像2013-2015时期的“性感”，这次转型，更加现实、骨感和理性，因为2013-2015时期的转型，大多失败了。

去年中央经济工作会议 首次提出“ 房子是用来住的、不是用来炒的 ”定位 ，确立了 2019年以后的房地产市场的总基调。今年的中央政治局会议不仅再次强调“房住不炒”，更明确指出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

“房住不炒”的紧箍咒已牢牢地套在了房地产行业的头上，给狂奔的房地产刹了车。从全国先后出台的300多个楼市调控政策来看，政策上一直在通过落实房地产长效机制、加快保障型住房建设等政策措施来让房子回归到住房的本质属性上来，经济发展“去房产化”已经明朗化。

国家统计局7月15日发布“ 2019年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况”数据显示， 1-6月份，商品房销售面积 75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比 1-5月份扩大 0.2个百分点。前6个月全国商品住宅销售量稳中有降。二季度以来，受金融去杠杆的政策调控，房企资金来源受到了严格监管，房企投资呈向下趋势，房企获取资金变得愈发困难。在“去房地产化”的大背景下，总体上融资趋紧、销售遇冷，这也将是行业未来长期存在的状态。

决定房地产行业增速的底层变量是城镇化进程。我国城镇化已经进入瓶颈期，人口流入城市速度放缓，人口少子化，意味着房地产行业躺着赚钱的年代已经过去，过往周期赋予的库存升值空间也将被压缩。反映在资本市场上，资本市场对房地产行业的相对定价呈现下行趋势，这反映了行业长期毛利率下降、成长属性减弱的现实。

环顾行业内外，宏观环境，微观情况，都迫使房企必须在主业之外再寻找新的增长极，这是房企安全生存下去的必然选择。

种种因素合力，倒逼房企认清现实，八仙过海，各显神通，各自探索符合自身情况的转型之路。当下，他们正走在探索的路上。

战略转型是房企发展转型的首要表现，在战略转换下实现运营业务、营收模式等的系统转换。为适应城镇化进程、房地产市场调控及房地产发展阶段的变化，房企不断调整发展方向和战略定位，强调由地产开发向城市运营、生活服务、产业引导的战略转型，主动转换发展定位，更好地服务社会需求和社会民生。

追求业务多元化。与发展方向和战略定位调整对应，房企加快在非物业开发业务领域的拓展，特别是向行业细分领域、消费短板领域、既有空间整合领域拓展。房企拓展的主要领域仍集中在传统的物业管理、商业、办公、酒店管理等方面，对租赁、文旅、康养、教育等补足消费或服务短板领域参与度仍然较低，但新业务营业收入规模近年来迅速扩大。

探索房企运营模式。开发-销售型和持有-运营型是房地产发展的两种基本模式，前者主要适用于住宅类产品，后者在商业地产、长租公寓、旅游地产、养老地产等领域的应用较多。

目前我国房地产业发展仍以开发-销售一次性盈利模式为主。尽管房企在商业办公地产仍以开发销售为主，但大多企业通过持有部分物业获取持续性收益。

随着房企向新业务领域的拓展，房企在探索多种持有-运营型模式，既有轻资产运营模式，也有重资产运营模式，核心均是通过专业化的资产管理和物业运营，有效提升物业资产价值。

房企转型，对国家整体经济来说是良性发展的需要，而对房企来说，却是不得已为之的大事件，是夹道求生，是自我救赎。

然而，纵观房企转型的历史，成功案例少之又少。数据显示，很多房企正在转向的文旅地产处于721尴尬格局，即70%亏损， 20%持平，10%盈利的整体状态。作为成功转型的典型，新鸿基经常被业界提起。但我们必须清楚，新鸿基的转型也是十年磨一剑，占尽了天时地利和人和，并非毕其功于一役。

在当前的大环境下，房企转型务必谨慎，且不可盲目，要选好符合自身发展的切实路径，如地产界思想家冯仑所言，房企转型，如胖子转身，慢慢来。

对于未来，冯仑说，相信什么样的价值观，相信什么细分市场和新的商业模式，就会看见什么样的未来。未来能否取得成功，取决于我们今天做对了什么。

关于未来，你准备好了吗？