博雅教育 2019-10-23 09:33
-----10月19日-20日，未来之路-中国地产经营者国际课程班10月课程在北京马哥波罗酒店开讲，原建设部科技司副司长、博士生导师聂梅生领衔，国务院发展研究中心研究员李佐军，万科集团法律顾问颜雪明，国家会计学院教授、博导李旭红共同主讲，聚焦房地产未来趋势、转型期房企应对策略、房地产开发法律风险和税务风险防范等重点话题。
以下为聂梅生老师、颜雪明老师课程内容摘要。
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聂梅生
《2019——房地产未来已来》
当今世界，正面临百年未有之大变局，2019，历史将被改写。世界经济下行风险加大，主要经济体增速放缓。 IMF预计美国经济增速放缓至2.5%，欧元区为1.7%，日本为1%以下。特朗普“美国优先”战略导致全球贸易战，美国霸权挣扎和多极化格局形成。大国间战略军事竞争加剧。
中国今年正逢建国70周年，整体处于上升态势。2019年作为5G元年，5G技术应用已进入实质性阶段。 高技术、服务员和消费升级正提升新的增长动能。
传统概念将被重新定义。G20《大阪数字经济宣言》拉开数字经济大幕，习近平主席审时度势精心策划超前布局力争主动事实国家大数据战略，加快建设数字中国。 数字城市、数字产业、数字社区风起云涌，数字化将引领全球政治、经济、社会和人民生活方式的巨大变化。
2019年中国房地产大势接近临界点，接近翻篇，房地产将回归到其“住”的本质，“房住不炒”，从棚改到公租房，到租赁市场，到老旧小区改造 。为保证经济转型，房地产资本层面会全面收紧，涉房地产贷款不会放松，每一次放松，资金都会流入房地产，不利其他产业发展。 当然，也不会紧到房地产崩盘。 税收方面，会建立新的税制，将在B断减税，C端增税。至于房地产何时出台，看全国人大，不要相信各路信息。 房地产税一定会有，但会是一个漫长的过程。
让不动产动起来，要突破三大瓶颈，投资转消费，增量转存量，开发转服务。如何实现这三大转变？ 产业融合大趋势。截至2017年底，全国城镇常住人口8亿人，全国城镇住房总计3亿平方米，城镇人居居住建筑面积接近40平方米。 全国房地产总市值为300-400万亿元，盘活使用拉动内需消费，将激发一个巨大的市场。
从2019年到2031年，中国将进入物物互联的时代，物物相连，场景+场景，而不是移动互联时代的人+人。它将是基于大数据的分析、云计算、AI技术、IOT技术的时代。 楼市后规模时代，房地产企业要地产+智慧，以AI技术或大数据技术为基础建设有生命力的房子。
科技与房地产的融合主要有两种方式：产品融合和产业融合。 目前产品融合较多，而数字产业和房地产融合势在必行。在存量资产端，数字社区是存量资产异军突起的抓手； 在开发建设端，5G支持下的物联网将提供房地产产业升级的机遇。 AI技术不仅改造制造业，哈将改变建造业，长期徘徊不前的住宅产业化将找到全新的突破口，如施工机器人的研发； 绿色建筑、健康住宅等必将和智慧化、数字化相结合才能升级、普及和普惠； 以物联网为基础的智慧家居已初步形成，全装修、高品质住宅的继承不应该是材料，甚至系统的堆积，应该是设定品质目标后的物联过程。
“得社区者得天下”，数字社区O/B/C.O端即协会或政府平台，建立“数字+绿色+健康”标准，整合各方资源。B端即服务提供商，物业服务、家 政服务、教育服务、养老服务、 健康服务、社区广告、社区商业、智能家居等各相关联企业。 C端，即业主，享受服务的终端消费客户。C端用户是数字社区的出发点和终极目标。
数字社区有三个途径
物业管理B模式，通过购买物业管理公司，以房地产在小区的存量资产为基础，去实现物业管理+ 互联网+服务。但互联网+物管这条路中国已经走了五六年，至今没有形成能够在中国推广或者覆盖面相当大的形成了一个很大的资产 的业态。
政府出来管这个事，政府平台G模式。政府基于铺设信息高速公路，建立覆盖全国的数字社区平台，基础设施+互联网。 但最近好像是基于按普设信息高速公路这条路管，覆盖全国的数字社区平台，把智慧社区这个市场留给市场。
移动互联网C模式。途径之三是互联网公司，基于满足和创造社区C端需求的全龄、全频道、全覆盖的数字社区。
实现数字社区的步骤：研发数字社区方案； 建立开放型互联互通的数字社区云平台；试点； 设定必要的标准； 最后推广应用。
聂梅生与学员合影
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颜雪明
《房地产开发全过程法律风险识别与防范》
没有任何事故是无缘无故发生的。指望雪人一套方法，既能立即改善自己的状态，是幼稚的幻想。 法律风险培训不是教会游泳，而是激活警惕性。
系统决定一切，软件都是浮云。
法律风险具有或然性，法律后果具有不确定性，导致管理层存在侥幸心理。再好的安全带，不系上就没有用。 一个公司的风险控制流于形式，后果将是灾难性的。
开发商是小区的原始权利人。商品房的建造，从取得建设用地使用权开始，到报批报建、建设管理、竣工验收、初始登记，建设单位是唯一的、原始的所有权人。 买受人没有所有权，，只有合同上的权利。区分所有权是随着交付形成。 目前大部分地方规划部门，要求任何变更都必须征求全体买受人意见，或者官方买卖合同中预定任何变更必须经买受人同意的，都是错误的。
小区内车位谁投资，谁所有。车位所有权产生于建造，投资人是原始权利人。 除非法律另有规定或者开发商与买受人在合同中另有约定，产权都只能是投资人的。
对于露天车位，企业可争取办理初始登记，在政府不禁止的地方销售；不便销售的地方附赠； 不能销售也不便附赠的，可暂时出租收益。
人防车位不属于国防资产。“人防车位属于国防资产，因此产权属于国家”，“人防车位是政府强制配建，是开发商应履行的义务”，均是认识误区。 “鼓励支持”，不是强制性要求，不是法定义务，没有改变投资者所有。
拿地是开发商最重要的风险。除拿地的自然指标外，法律上的手续风险要高度重视。
建造过程中一定不要随意变更设计。随意变更导致违约与违法双重法律责任以及负面的社会评价。 规划设计环节造成的损失仅次于项目发展错误；合法是生命线，优质才是最大的卖点。
“偷面积”，本质是变相提高容积率，火中取栗，得不偿失。存在计入容积率，被责令补地价； 被认定规划违法，处罚并责令整改；面积超误差，买受人有权退房或索赔； 二次施工的质量失控，损害结构安全； 外立面改造，破坏防水、保温层；业主投诉违建，政府责令拆除。
广告信口开河，最终自食其果。商品房的广告宣传可以构成合同义务。
合同不是摇钱树，是安全绳。如实介绍不利因素，既预防风险，还促进经营。
房价分拆是企业为规避政府房价管制而生。政府管制商品房价格不仅毫无意义，而且公然涉嫌违法。 为保完全，在不得不拆分房价的情况下，可要求买房人签署一份承诺书。
处理客户投诉，要坚持原则，立足于在客户投诉中成长，不要把消除投诉作为工作目标。有投诉是常态，没有投诉反而值得警惕。 处理投诉要以合同与法律为底线，不以息事宁人为宗旨。任何情况下，绝不侵权， 涉黑。
课程咨询：18513111083刘老师
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