13263339932 010-62765519
13263339932 010-62765519
▲万通集团创始人、御风集团董事长、未来之路高端项目班级导师冯仑发表主题演讲
2019 年的几个标志
1、人均GDP过了1万美金
2、城市化率过了60%
3、人均住房面积超过40平米
2019年之前所有重要的地产商都在做开发，开发就有这么一个特点，就是只做一个产品-住宅。几乎所有的地产公司要做的事情围绕住宅在进行，而我们所有的工作，城市发展的模式基本上也很清楚，就是摊大饼、旧城大拆大建，不断地扩大城市，同时我们的发展模式也很简单，就是B2C的模式，我们做的住宅卖给普通的人。2019年，开发时代的故事主导就是这样，一个产品，一个模式然后不断在成本、规模、速度上去狂奔，结果市值却越来越低。大家知道，现在债务问题也非常严重。光有规模不行，还得有质量。
在开发时代的金融是开发贷和个人按揭，土地融资，过桥、夹层，是开发时代的金融。而且众所周知的标杆企业有很多，包括万科碧桂园，都是全国性的，地区性的特别是建业做得非常棒，这些都是标杆，销售收入是核心指标。
从2019年开始，除了住宅，还有七大类产品，这七大类产品给我们带来了更多的机会。首先，办公，不管是办公业态怎么变形，但是办公的需求还是存在的；第二，酒店，包括度假；第三，物流仓储，这几年增长很快；第四，医疗健康；第五，教育研发；第六，商业，无论是CBD集中的商业，像SKP这样，还是像郊区的购物中心等等，这都是商业；最后还有一类，我们叫公共物业，就是政府物业。我们国家政府物业是巨大的，跟国外不一样，政府物业非常大，在国外政府物业的范围比较大，我们国家不仅范围大，量还大。
在后开发时代我们的竞争力改变了
在后开发时代我们的竞争力主要是运营和资产管理，和开发不同的是资产管理和运营强调每一平米的效率，我们在一个空间里面使用空间的效率，也就是说最后换算成租金，使用一个空间到底使用得有没有效率，不是说有效率就有效率，而是看租金回报，有人愿意付更多的资金来你这做生意，就说明空间的使用效率更高。
后开发时代，城市发展的模式也发生了改变
后开发时代，政府强调大城市，一线城市周围的城市群组织收缩，甚至是在个别一线城市可以适度的垂直化发展，不再是无序地摊大饼，另外，最近停掉了大拆大建，现在是有机更新。旧的里边长新的，叫有机更新。有机更新就可以保证这个城市不断地升级，而不需要改变城市的路网结构，基本的规划格局。
后开发时代的商业模式发生改变
后开发时代的商业模式大体上也是改变成B 2 B 2C，现在后开发时代做的业务绝大部分都是2B，由B再找C，而不是原来直接卖住宅，直接卖给C，这是开发时代和后开发时代非常大的一个不同。
后开发时代能干多久？
能一直干，因为干到了现在发达国家人均GDP6万美金的时候，后开发时代没有结束，而且反而扩大了。
后开发时代的金融产品
后开发时代的金融产品主要不是开发贷，而是经营贷，是REITs、基金、ABS这些东西，后开发时代的东西很多，各种各样的标杆，每一个细分市场，七大类每一类都有标杆。其中，七大类的重点实际上是物流仓储和医疗健康增长最好，另外，核心指标的就是租金回报率，这是非常重要的。
在后开发时代面临着科技的挑战
房屋制造：定制化、3D打印、全屋智能
房屋交易：互联网、大数据、云计算、人工智能
空间管理：大数据、SaaS平台、ERP创新模式
资产管理：AI、区块链，iREAM
我们房地产做空间制造和运营，房地产商的生意就是创造最具价值固定的人造空间。三个空间，自然空间，人造空间，精神空间，我们做人造空间，但是人造空间是收费的，所以是有商业价值的租金或者销售。
从制造角度来看，对我们最大的挑战事实上就是这几个方面:
1、定制化，特别适用于低密度
不是技术不行，由于国家消防规范，大概超过100米基本上救火的能力都跟不上，所以，在低密度的建筑当中，用定制化，工业化方向做，非常快。
2、3D打印如同定制化
现在3D打印也是属于这样，以后科技带来的科技化、工业化，可以使我们的建造成本标准化可控，同时质量非常好，时间大大缩短，这就是科技给我们带来的东西。
3、全屋智能做的最积极
全屋智能不能说属于领先，但是规模做得大。华为有全屋智能，这个全屋智能事实上大家会发现，其实每个单体都有，怎么连起来，怎么和家庭的居住环境，产品串联起来，服务于日常起居生活；小米专门自己在做全屋智能，主要和开发商合作。另外，投资孵化了一家公司，专门是做软件的，全屋智能的软件。
房屋交易
大家知道贝壳的故事，贝壳现在的市值是万科+恒大+碧桂园，当然整个的时间也有10多年，但是转到并合系统平台上来，也就是三五年的时间。目前现在这套科技，我们手里拿的手机，大数据、云计算、人工智能对于交易这个环节的颠覆是最厉害的。现在新房交易30%依赖于这个平台，在一些一二线城市，大城市，二手房交易在北京更依赖这个平台。
科大迅飞，也有一个研究，专门研究人工智能在各个行业的替代性，最后在房地产行业交易当中的替代性，科大迅飞的研究是70%，未来房地产的租赁和销售70%靠人工智能，大数据，所以以后卖房自己都不会卖了。所以现在的大公司，包括万科、恒大搞的房车，万科投了几千万，在数据平台上不断想突破，因为这是一个科技给我们带来的根本的改变。
空间管理
目前中国管写字楼的技术、平台做的最好的是匠人科技，已经上市了，长期是做开发商的这套系统管理，软件、服务，现在提出了升级，为开发商和行业赋能。外行来颠覆的是我们，匠人科技也是，做了全中国最大的写字楼SaaS平台，现在也算一个独角兽企业。
资产管理
大家知道过去管分散式的公寓非常麻烦，要雇很多人成本特别高，因为公寓的出租集中化管理效率高。但是，租房的人分散在各地，所以现在iREAM是做一个人工智能，通过云计算、人工智能处理这些事情。每一个租客也是管理人，管理人都可以分钱，有很多分散的合约系统，区块链，每个人签订自己的小合同，签完了自己分钱。这个系统一上线以后，快速地把分散的公寓的管理，特别是学生公寓，出租房的公寓管理效率立即提高，卖给软件。这是非常有意思的颠覆。
现在进入后开发时代，重要的是改变自己，老板要改变，不是改变别人。自己不改变，就没有办法做。
我们这几年做的事情是围绕大健康来做不动产，最大的挑战不是做概念而是要做产品。
做产品最重要的事情是旧人做资源、做关系、做机会，而新人做品牌，做产品。产品力等于影响力，再通过朋友圈新媒体传播，省了通常传统营销的成本，这是我最近反复跟这些所谓新一代企业家讨论的事情，他们的思维方式和我不一样。只有不断交流、学习才有可能理解新人，身子不能成为新人，脑袋要变成新人。我下决心这几年围绕大健康做产品，极致化单品做到可复制、可持续、可协同，必须要坚持做产品。所以，我们不讲概念，讲那么多没有用，只做产品。
围绕大健康和人的生命过程，大概做四类产品。
1、 疗愈系酒店
疗愈服务是欧洲的一个概念，把疗愈住酒店当成睡觉的空间，同时这个场景加大做电商会员服务，把这个模式引到中国，做疗愈系酒店，我们不是讲文化，是有功能的。比如在这住，白天该干嘛干嘛，回到酒店如果有需要都会有医疗方面的支持。
2、 健康公寓
之所以叫健康公寓，是因为有专门的一些服务模块把它塞进去。如乐活就是偏向老人，给一个机构开发松下健康住宅的服务系统，作为一个软件模块塞进去。而且每一个产品选址跟过去四年也不一样，是按产品选址，不是按一二线城市选址。
公寓有三个系统、三个分类：一个是面向商业人士的中年，一个是面向学校，在学区盖的楼宇，另外是符合社区养老做的公寓。
我们追求产品极致化，极致单品，快速复制，这就是学互联网，极致单品不断迭代。
3 、医疗Mall
医疗Mall是把中医疗、轻度医疗集中起来，专门以妇儿为中心做的医疗服务的空间。
将轻医疗，中医疗，集中起来，把业态集中在一个空间，我们重新规划定义这个空间，招商运营，也是按照不同的地方选好以后，做到10个20个，最终把它作为金融化产品上市也好，或者做别的发展。所以，现在变成这样一个组织上的变革，一个产品一个团队干一辈子，现在就这么简单。我们一个人也可以做公司，也可以赚钱，团队在全国各地他们自己无须扬鞭自奋蹄，围绕一个产品做一辈子。从1万美金到6万美金GDP都能干，对我们来说好几十年以后都可以做这件事情。
4 、医院不动产买入返租
就是整个买入一些运营不错的医院不动产再返租给他，直接再拿到香港和新加坡上市。
以上都是后开发时代我们围绕医疗健康做出的结果。这四个产品相关的后面，我们拥有了很多资源。招商、运营、管理、团队越来越成熟，多少年以后就会积累你的软体优势，最后公司值钱的是品牌、信用、能力。
希望大家借此开始进入后开发时代，通过后开发时代思维的改变，来找到我们自己的生存模式和发展方向。我相信事实上在后开发时代机会特别多，如果开发时代是奥运会的短跑，那我们已经看到了20年跑出来的冠军。后开发时代进入中长跑，现在谁跑得快不清楚，走回这个模式，一下子越过很多传统的模式。所以，我相信大家都有机会，而且一定能够做好后开发时代都在同一起跑线上，不输给任何人，只要坚持做，做产品，做服务，把我们业务完全调整到后开发时代的思维上来，就一定能够有更好的发展前景！
咨询热线
13263339932
